Nieuws

‘Tja, daar had u eerder mee moeten komen.. ’.

‘Tja, daar had u eerder mee moeten komen.. ’.

Over de klachtplicht en de soms dunne scheidslijn tussen wel of niet ‘te laat’. 

Over de klachtplicht heb ik het al eens eerder in een bijdrage als deze gehad. Kort gezegd komt het hierop neer dat de ‘schuldeiser’(= degene die meent dat de geleverde zaak of de geleverde prestatie van de wederpartij gebrekkig is) de schuldenaar (de wederpartij dus, die de zaak heeft geleverd aan schuldeiser of een prestatie heeft verricht) op de hoogte moet stellen van het gebrek. Dit moet de schuldeiser doen binnen ‘bekwame tijd’ nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. De consequenties van te laat klagen kunnen groot zijn. Immers de schuldeiser die niet tijdig klaagt over een gebrek ‘verspeelt’ daardoor diens recht om later alsnog te klagen. Oftewel; “vervelend voor u, maar u bent te laat”.

De vraag wat dan precies ‘te laat’ is en wat niet ‘te laat’ is, laat zich echter niet altijd makkelijk beantwoorden. De onderstaande zaak is daar een mooie illustratie van. Voor zowel het oordeel van de rechtbank in eerste aanleg in deze zaak, als wel voor het andersluidende oordeel van het gerechtshof in diezelfde zaak, valt namelijk wel wat te zeggen. Wat speelde er in deze procedure?

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 26-09-2023 ECLI:NL:GHSHE:2023:3086

Feiten
In 2007 koopt X van Y een appartement dat onderdeel vormt van een in drieën gesplitste en door Y gerenoveerde woning. Kort daarna ontstaan er scheuren en lekkages in de badkamer van X, welke lekkages echter vrij eenvoudig kunnen worden verholpen door opnieuw te kitten. De scheuren lijken slechts ‘zetscheurtjes’ te betreffen en kunnen weggewerkt worden. In de jaren daarna blijven echter met name de lekkages terugkeren. Weliswaar kunnen de lekkages steeds verholpen worden, maar zij volgen wel steeds sneller op elkaar. In 2019 constateert X ook nog een scheefstand ter plaatse van het dakterras en een door X ingeschakelde loodgieter oppert dat er ‘misschien meer aan de hand is - wat niet met kit valt op te lossen - en dat dit onderzocht moeten worden’. X heeft daarop een deskundige ingeschakeld. Uit het onderzoek van de deskundige blijkt vervolgens dat de oorzaak is gelegen in een gebrekkige constructie van de woning. X heeft daarop Y aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten. Y verweert zich onder meer door erop te wijzen dat X niet op tijd – namelijk pas na 12 jaar na het sluiten van de koopovereenkomst – heeft geklaagd. Hierdoor zouden alle rechten en aanspraken van X zijn vervallen, waaronder recht op vergoeding van de herstelkosten.

De rechtbank honoreert het beroep van Y op een schending van de klachtplicht. Oftewel, X, die al kort na de koop (in 2007) geconfronteerd met lekkages en scheuren, waarna zij pas na 12 jaar (in 2019) aan de bel heeft getrokken, is volgens de rechtbank nu ‘te laat’ met haar klachten. Haar vorderingen worden afgewezen. X gaat vervolgens in hoger beroep.

Gerechtshof
Het gerechtshof is het niet eens met de rechtbank. Het gerechtshof is van mening dat X wel degelijk tijdig, namelijk direct nadat aanleiding bestond om te vermoeden dat de oorzaak lag bij de constructie van de woning, een deskundige heeft ingeschakeld. Het dakterras was immers pas in 2019 scheef gaan staan, wat kon duiden op constructiegebreken. Daarbij heeft ook pas in die periode een loodgieter bij X voor het eerst geopperd dat nader onderzoek wellicht nodig was. X heeft Y ook direct op de hoogte gesteld van dat onderzoek. Pas uit het onderzoek van de deskundige bleek, dat de oorzaak van de lekkages en scheurvorming daadwerkelijk was gelegen in de constructie van de woning, aldus het gerechtshof. Het gerechtshof meent daarom dat vanaf het bekend worden van de onderzoeksresultaten een termijn is gaan lopen waarbinnen X aan de bel moest trekken. Volgens het gerechtshof heeft X dat vervolgens wèl tijdig gedaan.

Ook overweegt het gerechtshof nog, dat, zelfs al zou het zo zijn dat X wel te laat zou zijn geweest, Y zich dan in de omstandigheden van dit specifieke geval – met name omdat het hier zo’n ernstig gebrek betreft - toch in redelijkheid niet op de klachtplicht, oftewel het niet voldoen daaraan, kan beroepen. Het gerechtshof vernietigt derhalve het vonnis van de rechtbank en veroordeelt Y alsnog om een bedrag ad ca. € 70.000,-- aan X te betalen aan herstelkosten.

Conclusie

Deze casus illustreert nog maar eens, dat, waar het de klachtplicht betreft, de beantwoording van de vraag wanneer iets ‘laat’ is en wanneer ‘te laat’, soms lastig is. Veel hangt af van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval. Feiten en omstandigheden die verschillende rechters soms ook verschillend waarderen. Het muntje valt deze keer voor koopster X de goede kant op, echter waren de (aanvankelijk verborgen) constructieve gebreken wellicht niet zo ernstig geweest als hier het geval was, of als Y door deze late klacht wèl puur door tijdsverloop in haar bewijspositie was geschaad (wat in deze zaak niet het geval was), dan had de uitkomst van deze zaak in hoger beroep ook anders kunnen liggen.

Meer weten over de klachtplicht of andere verbintenisrechtelijke thema’s. De Koning Advocaten is u graag van dienst.

Gerelateerde artikelen

Rechtsgebieden

Ervaring in alle zaken waarmee ondernemers in aanraking komen.

Contact

Dubbelsteynlaan West 39
3319 EK Dordrecht

Postbus 9069
3301 AB Dordrecht

T: +31 (0)78 630 00 00
F: +31 (0)78 630 00 22
E: info@dekoningadvocaten.nl

Algemeen

Deze website gebruikt cookies om uw ervaring te personaliseren en uw websitegebruik te analyseren.